住宅ローンが借り換えできないのはどういう場合？その対策方法は？

住宅ローンは金額が大きく返済期間も長いので、金融機関は申請者のことを慎重に審査します。それは新規の借り入れだけでなく、住宅ローンの借り換え時でも同じです。金融機関の審査を通らないかぎり、住宅ローンの借り換えはできません。

住宅ローンの審査に落ちてしまうケースと、審査に落ちないための対策を説明していきます。

住宅ローンで借り換えができないケース

住宅ローンの借り換え審査に落ちる理由は1つではありません。どのようなケースだと審査に落ちて住宅ローンの借り換えができなくなるのか、1つずつ見ていきましょう。

金融機関からの信用が低いケース

金融機関がお金を貸すのは、善意でもボランティアでもありません。貸したお金と利息分をしっかり払ってもらうことで、金融機関の利益になるからです。逆を言えば、貸したお金と利息分を払ってもらえなければ金融機関の利益にはなりません。

だから金融機関は、ちゃんと支払いができそうな人にしかお金を貸してくれません。支払いをちゃんとできるかどうかを判断するのが、その人の信用情報です。

金融機関からの信用が高ければ融資は受けやすく、信用が低ければ融資は受けにくくなります。金融機関の信用が高いのは、安定した収入があることです。単年で収入が多いより、それほど多くなくても毎年コンスタントに収入を得ている方が、金融機関は安心してお金を貸すことができます。

正社員と非正規社員では、収入が同額だったとしても、職を失いにくい正社員の方が融資は受けやすいです。また、勤続年数が長い人と転職して日が浅い人では、勤続年数が長い人の方が融資は受けやすいです。勤め先も零細企業より、大企業や公務員の方が融資は受けやすくなります。

借り換えの審査では住宅ローンだけでなく、各種ローンやクレジットカードの情報も見られます。過去5年以内にローンやクレジットカードの支払いに延滞の履歴があると、信用は低くなり融資は受けにくくなります。

他の借り入れが多くあるケース

住宅ローン以外の借り入れが多くあると、審査に通りにくくなってしまいます。

たとえば、金融機関が2,000万円までなら融資可能と判断した人でも、他のローンで500万円の借り入れがあると、新たな融資はその差額の1,500万円までしか受けることができません。

各種ローンだけでなく、クレジットカードのキャッシング枠も借り入れと見られることがあります。実際にキャッシングを利用していなくても、キャッシング枠の金額はいつでも借りられる状態にあると判断できるからです。

健康状態が悪化しているケース

一般的に、フラット35を除く住宅ローンは借り換えをしても、新たな住宅ローンの団信に加入する必要があります。

団信の加入には健康状態の質問に回答する告知がありますが、健康状態が悪化していると審査に通らないことがあります。団信に加入できないと、万が一の際の貸し倒れリスクが高くなるため、新たな住宅ローンの契約をすることができません。

住宅や土地の価値が大きく下がっているケース

金融機関は物件を担保にして、住宅ローンのお金を貸します。契約者が返済できなくなっても、金融機関がその物件を差し押さえ競売にかけ、資金を回収できるようにするためです。

担保となる物件の評価額が高いほど融資は受けやすく、評価額が低いと融資は受けにくくなります。住宅ローンの借り換え審査時にその物件の評価額が大きく下がっていると、希望している額での融資を受けられないことがあります。

住宅ローン借り換えで審査落ちしないための対策

住宅ローンの審査に落ちて借り換えできないケースを挙げましたが、審査落ちを避けるためにできる対策があります。

金融機関からの信用が高める

金融機関からの信用を高めるためには安定した収入が必要です。転職や独立した直後だと審査も厳しくなるので、借り換えをするなら転職や独立の前が狙い目です。非正規社員の方は、可能であれば正社員になった方が審査も有利になります。

ローンやクレジットカードの延滞は信用を大きく下げることになるので、引き落とし日に残高不足とならないよう口座には余裕を持った金額を入れておく習慣を身につけましょう。

住宅ローン以外の借り入れを極力減らす

他のローンの残債が多いほど、新たに受けられる融資の限度額は低くなります。可能な限り他の借り入れを減らしておいた方が、住宅ローンの審査も通りやすくなります。

クレジットカードのキャッシング枠も借り入れと見られてしまうことがあるので、不要なキャッシング枠はクレジットカード会社に連絡して外してもらった方がいいですし、不要なクレジットカードは退会しておきましょう。

健康状態に気を付ける

住宅ローンの審査のためだけではなく、健康には気を付けることはよりよい人生を送るためにも重要なことです。健康は一朝一夕で手に入れられるものではなく、日々の積み重ねです。バランスの取れた食事・十分な睡眠・適度な運動を心がけて、健康を維持したいですね。

しかし、いくら健康に気を配っていても病気になってしまうことはあります。

一般の団信に入れないときには、ワイド団信を検討することができます。ワイド団信には誰でも加入できるわけではありませんが、一般団信よりも引き受け条件が緩和されているので、検討の余地はあります。ワイド団信に加入すると、住宅ローン金利が0.3％程度上乗せされます。

物件の価値を下げない

土地の価格に対しては個人でできることはほとんどありません。建物の価値が年々下がるのは仕方のないことですが、その目減り具合は使い方によっても影響されます。

こまめにメンテナンスをしている住宅と、まったくメンテナンスをせずにほったらかしの住宅ではどちらの評価額が上になるのかは考えるまでもないですね。

また、増改築をするときには違法建築にならないように気を付ける必要があります。違法建築の建物に担保価値はないばかりか、障害物と同様の扱いになってしまいます。違法建築物件では住宅ローンの審査にまず通りません。

借り換えを考えていない人も住宅ローンの審査対策はしておこう

住宅ローンに限らず、お金が必要なときの金融機関からの借り入れは選択肢の一つです。事業を始めるとき、教育資金が必要なとき、高額なものを購入するとき、借り入れが必要になるかもしれません。

金融機関からの信用が低くて借り入れができなければ、せっかくのチャンスを逃してしまうことに。住宅ローンを借りる予定がない人でも、借り入れが必要になる時のために、金融機関からの信用を高める対策はしておいた方がいいでしょう。