フリーランスや個人事業主が住宅ローンの借り換え審査に通るための対策

フリーランスや個人事業主は住宅ローンの審査に通りにくいと言われています。新規借り入れだけでなく借り換えでも同様です。

なぜフリーランスや個人事業主が住宅ローンの審査に通りにくいのか、審査に通るためにはどのように対策をしたらよいのかを解説していきます。

住宅ローンの審査がフリーランスや個人事業主に厳しい理由

フリーランスや個人事業主は収入が不安定になりやすい

一般的にフリーランスや個人事業主は会社員よりも収入が不安定です。

会社員の給料はインセンティブなどでの上がり下がりがあったとしても、固定給や手当などである程度の額は毎月入ってきます。営業社員がまったく契約を取れない月があっても、給料がゼロになることはありません。

ところが、フリーランスや個人事業主は売り上げがなければ収入は完全にゼロ、経費を考えればマイナスです。自分のがんばり次第で収入は青天井である反面、うまくいかなければマイナスにもなるのがフリーランスや個人事業主です。

住宅ローンを貸し出す銀行からすれば、毎月一定の額をしっかり返済できるかどうかは審査項目の中でも最重要事項なので、収入の不安定なフリーランスや個人事業主に対して住宅ローンの審査が厳しくなるのは仕方がありません。

所得で審査されるので借りられる額も少なくなりやすい

住宅ローンの審査を受けるには収入を証明する必要があります。会社員は源泉徴収票、フリーランスや個人事業主の人は確定申告書を提出します。

会社員の場合は会社から支払われた金額で審査されますが、フリーランスや個人事業主の場合は売り上げではなく、売り上げから経費を差し引いた所得で審査されます。

売り上げが2,000万円あったとしても経費が1,800万円かかっていたら、売り上げから経費を引いた所得の200万円で審査が行われます。所得だと会社員の年収よりも低くなることが多いので、住宅ローンの審査が通りにくかったり、借りられる額が低くなったりします。

フリーランスや個人事業主の社会保障は弱い

会社員には社会保険があります。業務中や通勤中に事故に遭えば労災保険があり、病気やケガで長期療養をすることになれば傷病手当金があり、仕事を失ったとしても雇用保険があります。会社員の社会保障が手厚いので、想定外のことが起きてもいきなり無収入にはなりません。

一方でフリーランスや個人事業主は、労災保険も雇用保険もなく、医療保険も国民健康保険です。病気やケガで働けなくなっても誰も補償してくれませんし、事業がうまくいかずに仕事を辞めても雇用保険がないので、収入はゼロになってしまいます。

フリーランスや個人事業主は想定外の事態に対して社会保障が弱いので、住宅ローンの審査も厳しくなってしまいます。

所得の安定が求められる

会社員の収入は前年度の源泉徴収票で判断されますが、フリーランスや個人事業主は直近3年分の確定申告書を見られます。多くの金融機関では3年連続黒字であることが、住宅ローンの融資の条件となっています。

前年度が大幅に黒字だったとしても、2年前や3年前が赤字だと審査に通るのはかなり難しいです。

また、銀行が審査に用いる所得額は、直近3年間の所得の平均額を用いるケースや、1番低い所得額を用いるケースなど様々です。所得の増減が激しい業種だと、住宅ローンの審査も不利になってきます。

フリーランスや個人事業主が住宅ローンの借り換え審査に通るための対策

3年連続黒字を確保する

まずは3年連続で黒字にすることが重要です。直近3年で1度でも赤字があると、住宅ローンの審査に通るのは確率はグッと下がってしまいます。

節税をしすぎない

フリーランスや個人事業主の所得とは、売り上げから経費を差し引いた金額です。経費が少ないほど所得は上がります。

税額を抑えるために節税は重要ですが、節税しすぎて所得が減ると住宅ローンの審査に通りにくくなります。税金は高くなってしまいますが、住宅ローンの審査に通るために経費を抑えて所得を上げるのも1つの方法です。

フラット35の審査は銀行より通りやすい

35年間金利が変わらないフラット35は住宅金融支援機構が母体となっているため、銀行よりも審査は通りやすい傾向にあります。

フリーランスや個人事業主でも直近3年ではなく前年度の所得のみで審査が行われます。2年前や3年前に赤字があっても、フラット35ならそこは問題視されません。

税金や健康保険料は絶対に滞納しない

会社員は税金も社会保険料も天引きされますが、フリーランスや個人事業主は自分で支払う必要があります。これらの未払いや滞納があると住宅ローンの審査は通りません。

各種税金や国民健康保険料は、必ず期限内に納めましょう。

できるかぎり負債を減らす

これは会社員でも同じですが、他の借り入れは極力減らしておいた方がいいです。

多くの金融機関では、借り入れの上限の返済比率を35%に定めています。これは住宅ローンだけでなく、他のマイカーローンやカードローンなどの返済額も含めた比率なので、他のローンが少ないほど、住宅ローンの融資可能額は増えます。

クレジットカードのキャッシング枠は利用していなくても、借り入れと見なされることがあります。利用していないキャッシュカードは退会しておくことがおすすめです。

健康状態に気を付ける

 これもフリーランスや個人事業主に限ったことではありませんが、健康状態が悪いと住宅ローンを借りられないことがあります。

住宅ローンの団信の審査には、健康状態に関する告知があります。告知でウソの申告をすることは絶対にNGなので、住宅ローンの借り換えは健康なうちに行いましょう。

告知審査が緩和されているワイド団信もありますが、金利が0.3%くらい上がってしまうので、やはり健康であることは住宅ローン審査の観点からも重要です。

フリーランスや個人事業主の住宅ローン借り換えはプロに相談しよう

フリーランスや個人事業主が住宅ローンの借り換えを検討するのなら、住宅ローンのプロに相談するのが手っ取り早いでしょう。

モゲチェックは最適な住宅ローンを紹介してくれるネットサービスです。住宅ローンアドバイザーの資格保有者からアドバイスを受けることもできます。フリーランスや個人事業主ならではの疑問や悩みも相談することが可能です。

以前は借り換えが成功した際に手数料がかかりましたが、2020年からは手数料も無料になりました。

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