住宅ローンの借り換えで損をする5つのパターンとその対策方法

住宅ローンの借り換えは、返済額を大きく減らせる節約方法の1つです。うまくいけば100万円単位での節約ができます。

しかし、気を付けないと節約どころか、損をしてしまうケースもあります。この記事では、借り換えで損をする5つのパターンと、その対策について解説していきます。

借り換えで損をしてしまう5つのパターン

諸費用で損をする

住宅ローンの借り換えには、諸費用が必要です。諸費用には、事務手数料・保証料・印紙税・全額繰上返済手数料・登記費用・司法書士への報酬などがあります。

諸費用はだいたい借入額の３％前後の金額なので、数十万円から100万円以上になることもあります。借り換えのシミュレーションでは、

この諸費用を考慮することが必要です。節約目的で住宅ローンを借り換えるのに諸費用を計算に入れないと、実質的には諸費用分で損をしていたなんていう、目も当てられないことになりかねません。

住宅ローン減税から外れてしまう

住宅ローンを借り換えても、住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）を適用することができるのですが、そのためには次の2つの条件があります。

借り換えでこの2つの条件に当てはまらないと、新しい住宅ローンは住宅ローン減税の適用から外れてしまいます。借り換えと同時に返済期間を短縮し、返済期間が10年未満になってしまうと住宅ローン減税の適用外です。

住宅ローン減税が適用されると、年末のローン残高の1％が所得税から控除されます。所得控除ではなく税額控除の制度なので、住宅ローン控除の適用から外れるのは大きな損失です。

団信の保障が減ってしまう

住宅ローンを借り換えると、団信も（団信加入が任意のフラット35を除けば）新たに加入することになります。一般的な団信は、死亡時と高度障害時に、住宅ローンの残債を保険金で帳消しにしてくれます。

団信に特約を付けることで、死亡時や高度障害時だけでなく、がんになったときや長期の入院をしたときも保障してもらうことができます。

金融機関によっては、一部の保障が無料付帯されている住宅ローンもあります。借り換えによって返済額を削減できたとしても、知らないうちに団信の内容が悪くなっていると、返済途中で大病になったときに悔やんでも悔やみきれないことになるかもしれません。

返済額が増える

借り換えには節約のイメージがあるかもしれませんが、必ずしも節約になるとは限りません。たとえ金利が下がったとしても、返済額が増えるケースはあります。

借り換え時に諸費用分も含んだオーバーローンを選ぶと、借入額が増えることになります。増えた部分に対しても金利はかかるので、支払う利子も増えるのです。借り換え時に返済期間を延長することも、返済額の増加につながります。

オーバーローンや返済期間の延長は、一見ありがたい選択肢に見えますが、デメリットも把握した上で選ぶことが必要です。

借り換え希望の住宅ローン審査に通らない

これは金銭的な損ではないのですが、時間や労力を損してしまうケースです。借り換え希望の住宅ローンに申し込むと審査がありますが、思うように審査が通らないことも考えられます。住宅ローンの審査に落ちるおもな理由には次のようなものがあります。

・健康状態の悪化

健康状態が悪化していると、団信の審査に通らず住宅ローンを組めない可能性があります。

・これまでの返済で延滞がある

5年以内の返済に延滞があると、金融機関からの信用は著しく低下し、新たな借り入れのハードルは高くなります。住宅ローンだけでなく、他のローンやクレジットカードの返済でも同様です。

・他のローンの利用残高が多い・収入が減っている

他のローン残高などが多かったり収入が減ったりしていると、新たな借入可能額は減り、希望額の融資が受けられないことも。

・転職や独立をしたばかり

転職や独立の直後は、収入が安定していないと金融機関から判断されやすいです。

・物件の価値が急落している

物件の価値が大きく下がっていると、借入額の担保として不十分だと判断されることがあります。

借り換えのために手間と労力をつぎ込んでも、審査に通らずに借り換えられないと、経済的な損はなくても骨折り損のくたびれ儲けとなってしまいます。

借り換えで損をしないための対策

住宅ローンの借り換えは個人で行うこともできますが、住宅ローンに精通している人の力を借りることで損や失敗を減らすことが可能です。その場合は費用がかかるのが一般的ですが、モゲチェックなら一切費用はかからず完全無料です。

自分の要望を伝えることで、最適な住宅ローンを提案してもらえ、借り換え完了までプロがサポートしてくれます。

モゲチェックなら、諸費用も含めたシミュレーション、住宅ローン減税から外れないようなアドバイス、団信の保障内容の違いについての説明、返済額が増えないような注意喚起、骨折り損にならないような提言のすべてがあります。

住宅ローンは、素人には分かりにくい点も多い金融商品です。モゲチェックを利用することで、借り換えに要する時間と手間を減らし、不安を解消することができます。借り換えで損や失敗をしたくないなら、モゲチェックを利用しない手はありません。