住宅ローンの繰り上げ返済はいつがお得？ベストタイミングを解説

家計にゆとりが出ると検討したくなる住宅ローンの繰り上げ返済。まとまった金額を繰り上げて返済することで節約をすることができます。

この住宅ローンの繰り上げ返済をするのはいつがお得なのでしょうか。繰り上げ返済のベストタイミングを解説していきます。

繰り上げ返済のメリットとデメリット

住宅ローンの繰り上げ返済にはメリットだけでなくデメリットもあります。

まずは、繰り上げ返済のメリットとデメリットを確認してみましょう。

繰り上げ返済の一番のメリットは、返済額を削減したり、返済期間を短縮したりできることです。

そもそもこのメリットがなければ、住宅ローンの繰り上げ返済を検討する人なんてほとんどいないことでしょう。

まとまった金額を当初の計画よりも早く支払ってしまうことで、本来支払う予定であった利息を大きく減らすことができるので、繰り上げ返済は人気の節約方法です。

最近の住宅ローンは連帯保証人を立てる代わりに、保証会社を利用します。

保証料の支払いは、契約時に一括で支払う方法と、毎月の返済額に保証料を上乗せして支払う方法があります。保証料を契約時に一括で支払っている場合、住宅ローンの繰り上げ返済をしたときにいくらかの保証料が戻ってくることがあります。

繰り上げ返済をするときに、金融機関で手数料を取られるケースがあります。特に店頭での繰り上げ返済だと、手数料がかかるケースが多いです。

一方で、インターネット上での繰り上げ返済だと、手数料が無料となっている金融機関がたくさんあります。

繰り上げ返済をすれば、その分の金額が手元からなくなります。繰り上げ返済が原因でやりくりが苦しくなり、もしもの時に預貯金がないと、結局は他でお金を借りることになってしまいます。

繰り上げ返済で余裕がなくなったことで、住宅ローンよりも金利の高い教育ローンやマイカーローンを組むことになっては本末転倒です。

子どもの進学や車の買い替え、旅行などのライフイベントや、想定外の事態を考慮し、それでも余裕資金があるときに繰り上げ返済を行うのが肝心です。

繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの種類があります。

2つの違いを見てみましょう。

繰り上げ返済の期間短縮型は、返済期間を短縮する方法です。

返済期間が短くなり、利息の軽減効果が高く、老後の負担を減らすことができます。その反面、繰り上げ返済後の月々の返済額は下がらないので、節約できたことを実感しづらいかもしれません。

返済額軽減型の繰り上げ返済をすると、返済期間は変わりませんが、毎月の返済額を減らすことができます。

繰り上げ返済後の住宅ローンの負担が減るため月々のやりくりにゆとりが生まれるかもしれませんが、利息の軽減効果は期間短縮型よりも低くなってしまいます。

繰り上げ返済でよりお得を感じるためには、タイミングも重要です。

繰り上げ返済は早い段階で行った方が、利息の軽減効果は高くなります。100万円の繰り上げ返済でも、5年目に行うのと10年目に行うのでは、5年目に繰り上げ返済を行った方が利息を少なくできます。

住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に応じて税金が戻ってくる制度です。

住宅ローン控除の期間中に繰り上げ返済を行うと、年末の住宅ローン残高が減ってしまうため、還付される税金も少なくなってしまいます。

金利が高ければ繰り上げ返済の利息軽減効果の方が高くなりますが、金利が低いのに繰り上げ返済をすると利息軽減効果以上に税金の控除が減ってしまい、トータルでマイナスになってしまうこともあります。

住宅ローン控除の期間中の繰り上げ返済は無理して行う必要はなく、金利が高くて家計にゆとりがあるときのみ検討してみましょう。

また、住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高に応じる制度なので、住宅ローン控除の期間中に繰り上げ返済をするのなら、11月や12月よりも年が明けた1月の方がトータルでのメリットは大きくなるはずです。年末のボーナスで繰り上げ返済をしたいときには、年が明けてからにするのがおすすめです。

あと、借入額が多くて住宅ローン控除の上限を超えている場合には、どんどん早めに繰り上げ返済をしてしまって構いません。

繰り上げ返済は住宅ローンの利息を減らすのに有効ですが、住宅ローンの節約方法は他にもあります。その1つが住宅ローンの借り換えです。

現在借りている住宅ローンの金利よりも低い金利の住宅ローンに借り換えることで、総支払額を大きく削減できる可能性があります。

一般的には、次の3つの条件のすべてに当てはまれば、借り換えによるメリットが大きいと言われています。

　・住宅ローンの金利差が1％以上ある
　・返済期間が10年以上残っている
　・住宅ローン残高が1,000万円以上ある

住宅ローンの借り換えには諸費用がかかりますが、それを差し引いても100万円単位で節約できるケースがあります。

繰り上げ返済を検討するときには、合わせて借り換えも検討し、メリットの大きい方を選択するといいでしょう。

まずはシミュレーション！