住宅ローンを借り換えたら確定申告と年末調整のどっちが必要？

住宅ローンを借りて住宅ローン控除の対象になれば、年末の住宅ローン残高に応じて税額控除されます。

住宅ローン控除を適用するためには、1年目に確定申告をしなければいけませんが、2年目以降は会社で行う年末調整でOKです。

では、住宅ローンを借り換えると、再度確定申告が必要なのでしょうか。

住宅ローン控除は借り換え後も適用可能

住宅ローンの借り換えは、新たな住宅ローンでこれまでの住宅ローンを一括繰上返済するため、住宅ローン控除もなくなってしまうと思っている人もいるようですが、それは誤解です。

住宅ローン控除は、借り換えをしても要件を満たしていれば、継続して適用できます。

住宅ローン控除のおもな適用要件

住宅ローン控除の適用要件は細かく挙げると色々とあるのですが、おもな要件は次の3点です。

これらを満たしていれば、借り換え後も住宅ローン控除を適用でき、税金が戻ってきます。

借り換え後の住宅ローン控除は基本的には年末調整でOK

住宅ローンの借り換え後も住宅ローン控除を適用させるために、基本的には確定申告は不要です。これまでの住宅ローンの2年目以降と同様に、年末調整のみで住宅ローン控除を適用することができます。

年末調整で提出する書類は、「住宅借入金等特別控除申告書」と住宅ローンの「年末残高等証明書」の2点です。

「住宅借入金等特別控除申告書」は初年度に確定申告をした後、税務署から対象となる年数分がまとめて送られてきます。

「年末残高等証明書」は住宅ローンの借入先である金融機関が毎年秋に発行し送ってくれます。

借り換え後に住宅ローン控除の確定申告が必要なケース

借り換え後の住宅ローン控除も年末調整で適用できると書きましたが、一部例外もあります。

確定申告が必要な一部例外のケースとは、新たな住宅ローンの「年末残高等証明書」が勤務先の年末調整に間に合わないケースです。

金融機関は毎年9月末に「年末残高等証明書」を発行します。住宅ローンの借り換えが10月以降だと、送られてくるのは借り換え前の住宅ローンの「年末残高等証明書」です。

新たな住宅ローンの借り換え先に、「年末残高等証明書」の発行依頼はできますが、勤務先の年末調整に間に合わなければ自分で確定申告をする必要があります。

住宅ローン控除を受けるための借り換え時の注意点

借り換え後も住宅ローン控除の恩恵を受けるために、注意しなければならない点がいくつかあります。

住宅ローン控除の適用要件を満たす必要がある

借り換え後の住宅ローンも、住宅ローン控除の適用要件を満たしていないと、税額控除を受けることはできません。

特に気を付けたいのが、返済期間です。

返済に余裕がある場合、住宅ローンの借り換えを機に返済期間を短縮するケースもありますが、返済期間が10年未満だと住宅ローン控除が適用できません。住宅ローン控除を適用するためには、必ず10年以上の住宅ローンにしましょう。

借り換えても住宅ローン控除の期間は延長されない

住宅ローン控除の対象となる年数は、住宅ローンを借り換えても延長されることはありません。

住宅ローン控除の期間があと5年残っているときに借り換えをしても、新たな住宅ローンで適用される住宅ローン控除の期間も5年間です。

借入額を減らすと控除額が減ってしまう

手持ち資金に余裕がある場合、新たな住宅ローンの借入額を減らすケースも考えられます。

借入額を減らせば利息負担分を減らすことができますが、住宅ローンの残高が減れば住宅ローン控除で戻ってくる税金の額も減ってしまいます。

借入額が増えることによる節税メリットはない

住宅ローンの借り換えと同時にリフォームや太陽光発電の導入をしたり、諸費用分も借入額に含めたりして、借入残高がこれまでの住宅ローン残高よりも増えるケースもあります。

住宅ローン残高が増えると、住宅ローン控除の金額も増えそうですが、残念ながらそうはなりません。

新たな住宅ローン残高の全額ではなく、次の式に当てはめて計算して調整された額のみが対象です。

借り換えで住宅ローン残高を増やしても、住宅ローン控除の対象になるのは当初の住宅ローン残高に相当する部分のみなので、税金でのメリットはありません。

住宅ローンの借り換えは家計の節約の大チャンス

住宅ローンの借り換えをしても、引き続き住宅ローン控除を適用することは可能です。そして、住宅ローンの借り換えは住宅ローン控除以上の節約になる可能性を秘めています。

日銀のゼロ金利政策を発表した2016年以降、住宅ローン金利はかなりの低水準です。2015年よりも前に住宅ローンを組んでいる人は、借り換えで金利を大きく下げられるかもしれません。

住宅ローンの借り換えでは、100万円単位での節約ができることもあります。自分が借り換えをしたときにどれくらい節約ができるのか、まずはシミュレーションしてみるのがおすすめです。