住宅ローンの借り換えは保証料無料に要注意｜保証料なしは損をするケースも！

住宅ローンの借り換えを比較検討していると、「保証料0円」となっている住宅ローンがあることに気付きます。特にネットで手続きが完結できる住宅ローンには保証料無料が多いです。

普通は数十万円かかるはずの保証料が無料なのは、かなり魅力的に感じます。ところが、保証料無料は必ずしも手放しで喜べるものではなく、気を付けなければならない点があります。

この記事では、保証料無料の住宅ローンで注意しておくべき点を解説していきます。

保証料は住宅ローンの借り換えにかかる諸費用の1つ

住宅ローンの借り換えは、大きな節約が期待できる家計の見直し方法の1つです。長年にわたって毎月支払う住宅ローンは、誰でももっと減らしたいに違いありません。

しかし、住宅ローンの借り換えにはデメリットもあり、その1つは諸費用がかかることです。この諸費用がバカになりません。諸費用の総額は数十万円から、借入額によっては100万円以上になることもあります。

おもな諸費用には次のようなものが挙げられます。

諸費用の支払先は、現在の借入先、新たな借入先、司法書士と様々です。保証料はこの諸費用の中の1つです。

保証料とは

保証料とは、保証会社を利用するための費用です。

かつては住宅ローンを組む際に連帯保証人を立てていましたが、今は連帯保証人ではなく保証会社を利用するのが一般的です。保証会社は、住宅ローン契約者が支払いを継続できなくなったとき、契約者に代わって銀行に住宅ローンを一括で返済します。

保証料の支払い方法

保証料の支払い方法は2種類あります。

保証料全額を住宅ローン契約時に一括で支払う外枠方式と、保証料を住宅ローンの金利に上乗せして毎月支払う内枠方式です。

外枠方式では最初にまとまったお金が必要ですが、保証料の総額は内枠方式よりも安く抑えられます。内枠方式はその逆で、まとまったお金は不要ですが、保証料の総額は外枠方式よりも増えてしまいます。

保証料の相場

保証料全額を住宅ローン契約時に一括で支払う外枠方式の相場は、返済期間によっても異なりますが、35年ローンだと借入額の約2％です。借入額が2,000万円なら約40万円、3,000万円なら約60万円が目安となります。

保証料を住宅ローンの金利に上乗せして毎月支払う内枠方式の相場は、約0.2％の金利上乗せです。住宅ローン金利が0.3％だったら0.5％、1.0％だったら1.2％が目安となります。

どちらの支払い方式にしても、保証料はトータルで数十万円単位の大きな金額であることには違いありません。

住宅ローンでの保証料無料の注意点

数十万円単位の大きな金額になる保証料が無料であれば、飛びつきたくなるのも分かりますが、注意すべき点があります。

保証料無料の住宅ローンは事務手数料が高い

保証料無料をうたう住宅ローンは、たいてい事務手数料が高く設定されています。

住宅ローンで人気の住信SBIネット銀行やauじぶん銀行をはじめとする多くのネット銀行は保証料無料ですが、借入額の2.2％の事務手数料がかかります。メガバンクも同じで、ネット申し込みの住宅ローンだと保証料は無料ですが、事務手数料は借入額の2.2％です。

一方、メガバンクでも対面申し込みの住宅ローンだと、保証料はかかるものの事務手数料が33,000円と安くなっています。保証料無料でもその分が事務手数料に跳ね返ってきていては、意味がありません。

繰り上げ返済をしても戻し保証料がない

保証料全額を住宅ローン契約時に一括で支払う外枠方式の場合、繰り上げ返済をしたときに保証料の一部が戻ってきます。この戻ってくる保証料の一部を「戻し保証料」と呼びます。

保証料無料の住宅ローンだと、そもそも保証料を払っていませんので、繰り上げ返済をしても戻し保証料はありません。

保証料無料の住宅ローンは損をするケースもある

さきほど保証料無料の住宅ローンは事務手数料が高くなっていると書きましたが、保証料と事務手数料の合計金額がほぼ同じで、さらに他の手数料や金利などが同条件であるなら、保証料無料の住宅ローンは損する可能性があります。

その理由を、例を挙げて説明していきます。

この条件だと、住宅ローンA・Bの保証料と事務手数料は次のようになります。

	保証料	事務手数料	保証料+事務手数料
住宅ローンA	0円	363,000円	363,000円
住宅ローンB	330,000円	33,000円	363,000円

AもBもどちらも、保証料と事務手数料の合計金額は363,000円で同じです。これならどちらを選んでもよさそうですが、繰り上げ返済をするとどうでしょうか。

	繰り上げ返済時の戻し保証料
住宅ローンA	なし
住宅ローンB	あり

保証料無料のAは繰り上げ返済をしても戻し保証料はありませんが、Bは保証料の一部を戻し保証料として受け取ることができます。

事務手数料は何をしても返ってきませんが、保証料は繰り上げ返済をすることで戻ってくる可能性があるため、保証料と事務手数料の合計金額がほぼ同じで、他の金利や手数料が同条件であるなら、保証料が多い住宅ローンの方がおすすめです。

住宅ローンの借り換えはトータルで比較しよう

結局のところ、保証料は住宅ローンの諸費用の一部に過ぎません。保証料無料という甘い言葉に惑わされず、他の諸費用、金利、団信の特約などもふまえたトータルでの比較検討がベストです。

数百種類もある住宅ローンを1つ1つ比較検討することは不可能ですので、借り換えはその道のプロに助けてもらうのが一番の近道です。

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